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贷款购房时，最长的可贷款年限会受到房龄和借款人年龄等因素的影响。购房人可在最长可贷年限之内，根据自身需求选择适合自己的年限。在贷款额度和利率一定的情况下，贷款年限越长，月供压力越小，所还利息越多；贷款年限越短，月供压力越大，所还利息越少。
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一、贷款买房，年限最长是多少？
贷款期限的长短受贷款类型、借款人年龄、房龄、首二套等因素的影响。
1.公积金贷款最长贷款年限
按以下三种计算方式的计算结果，取最短年限为申贷人的最长贷款年限。
（1）按贷款人年龄计算：
市属公积金：70-夫妻双方年龄较大的一方；
国管公积金：69-夫妻双方年龄较大的一方。
（2）按房龄计算：
砖混（混合）：47-房龄；
砖混（混合）：57-房龄。
（3）最长25年
注：当借款人的月缴存额达到上限时（2551元），最长贷款年限缩短。
2.商业贷款最长贷款年限
按以下三种计算方式的计算结果，取最短年限为申贷人的最长贷款年限。
（1）按贷款人年龄计算：
65（部分银行可放宽到70）-借款人年龄
（2）按房龄计算：
50（各银行政策有差异）-房龄
（3）最长不超过25年
3.组合贷款最长贷款年限
组合贷款买房，计算贷款年限时需要分别计算出公积金贷款和商贷的可贷年限，取两者较短的。
二、贷款年限越长越好吗？
贷款年限越长，月供压力越小，所还利息越多；贷款年限越短，月供压力越大，所还利息越少。
例如：杨博申请商业贷款买首套住宅，根据其年龄和所购房屋房龄计算最高的贷款年限是25年。若她贷款100万元，利率为4.9%，贷25年好还是贷20年好？
若借款人贷款200万元，月供和总利息的差值会更大
经比较，杨博若选择贷款30年，比贷款25年少481元的月供压力，但是总利息要多还174127元。
三、怎么选择合适的贷款年限？
借款人选择贷款年限要考虑这几个方面：自身经济能力、理财能力等。
1.自身经济能力
借款人申请贷款，自己要考虑对应的月供能不能承受，银行也要对借款人的还款能力做评估，防范自身风险。
1）在贷款方式、额度、利率都一样的情况下，贷款年限越长所需支付的总利息越多。以上述杨博购房的计算结果为例，贷款30年比25年，总利息要多还17.4万元左右（等额本息）。
2）月供占借款人月收入30%左右时，不会对借款人生活产生太大影响；银行要求借款人在贷款时提供收入证明，且需要满足月收入能够覆盖月供及其他负债的2倍，也就是说借款人的月供不能超过借款人月收入的50%。
2.理财能力
借款人的理财能力对贷款的影响，主要体现在理财收益率和贷款利率的差值。如果在同等期限内，理财收益率高于贷款利率，借款人选择较长的贷款期限，不会因为总利息多而产生较大的心理不平衡。
贷款初期在选择贷款年限的时候可以根据当时自身实际情况选择，在贷款后期，如果经济情况变好，可以选择提前还款同时缩短贷款期限，也可以达到减少贷款利息的效果。
资料来源：北京住房公积金管理中心
