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一、新增了哪些条款？

新版《北京市商品房预售合同》增加了诸如房屋抵押人和债务履行期限、定金、预售资金监管、小区专有共有部分、物业管理等方面的条款。

1.对重复抵押严格约束

新版合同增加了房屋抵押人和债务履行期限的约定，列出商品房相关抵押情况为“已抵押”或“未抵押”，而旧版合同无这一信息。

新版合同（左）比旧版合同（右）增加了“房屋抵押人”和“债务履行期限”

2.监管预售资金

旧版合同关于定金的退还方面无明确规定，购房者易与开发商产生纠纷，新版合同增加了定金的相关约定，细化了一次性付款和分期付款的付款时间及条件，保障了购房者的权益。

新版合同增加了对定金的约定

增加了关于预售资金监管银行、预售资金监管专用账户名称和账号等信息的提示性约定。此条款可以保障购房者的资金安全，同时督促开发商将资金用于工程建设，防止其携款潜逃。签订合同时若此条款为空白，开发商或将钱款打入第三方账户，购房者需提高警惕。

新版合同（左）比旧版合同（右）增加了关于预售资金监管的规定

3.区分小区专有和共有区域

明确列示了业主的共有部分，规定业主共有道路停车费用归全体业主共有、停车费调整的应经1/2以上的业主同意。而且，业主大会有权决定选聘或续聘物业。开发商往往随意销售共有部分，损害购房者权益。新版合同规定相关条款，可约束开发商或物业公司的行为，同时让购房者本身明确自身权益。

新版合同（左）比旧版合同（右）明确列出业主的共有部分

新版合同细化了物业的责任

4.保护购房者的信息

新增保护购房者信息的条款，未经购房者同意不得对外披露购房者的信息，增强了对购房者信息保护的意识。

5.开发商的保修责任

细化保修责任实施的具体方面，明确商品房实行保修制度，规定地基基础和主体结构的保险期至少为10年，防水工程的保险期至少为5年。而且，新版合同规定房屋质量问题第三方承担连带责任，更有利于购房者的追责。购房者收房入住后，房屋出现问题，将有直接的依据督促开发商履行保修责任。

新版合同（左）比旧版合同（右）细化保修责任实施的具体规定  

二、细化了哪些条款？

新版《北京市商品房预售合同》在旧版合同的基础上进行了多项条例的细化，包括房屋交付，以及空气质量、建筑节能等方面。

1.房屋交付细化约定

细化了合同中对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施设备、公共服务及其它配套设施的约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。如在公共服务的交付中，增加了小区绿地率、车位、医疗机构等方面的交付条件。与旧版合同相比，开发商交付房屋条件只是大概范围，新版合同细化后，购房者维护自身权益将有条款可寻。

新版合同（左）比旧版合同（右）细化商品房交付的条件

新版合同（左）比旧版合同（右）细化公共服务设施交付的条件

2.细化建筑节能和绿色建筑标准

在空气质量、隔声效果、建筑节能方面也进行了细化，给出了国家标准，并且约定如果开发商违反规定的惩罚措施。该条款的增设，是响应国家建设绿色节能环保住宅的号召，督促开发商建设绿色建筑。

新版合同（左）比旧版合同（右）细化空气质量、建筑节能等的交付条件

三、对购房者有哪些保护措施？

新版《北京市商品房预售合同》对于开发商违约责任的惩处力度巨大，从多个方面有力约束了开发商的违法行为。

1.开发商“一房两卖”赔一倍房款

新版合同规定如果开发商“一房两卖”，除返还房款外，还应“按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”的利率标准赔付利息。如果给购房者带来损失的，还要赔偿“已付房款一倍”的金额。

新版合同追究开发商“一房两卖”的违约责任

2.开发商逾期交房责任

在开发商逾期交房责任中，明确规定购房者不仅可以拿回自己的房款，还能拿回不低于银行基准利率的利息，同时还能要求开发商支付违约金。

新版合同（左）比旧版合同（右）加大开发商逾期交房的责任

3.房屋设计规划变更的，购房者有权赔偿

在规划设计变更方面，新版合同中强调涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿化率等内容变更的，须经规划行政主管部门批准。且开发商未在规定期限通知购房者的，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。新版合同保障了购房者的知情权，改变了以前购房者只有到收房时才知道设计变更的被动局面。

新版合同（左）比旧版合同（右）保障购房者对于规划设计变更的知情权

4.房屋质量有问题，开发商应赔偿

在新版合同中，如重大房屋质量问题开发商应退还全部房款，支付利息，并且承担已付房款一倍的赔偿金额，因此产生的检测费用还要由开发商来承担。在除了地基基础和主体结构之外的质量问题上，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，购房者有权解除合同。

在装修质量问题上，增加了“及时更换、重做、修理”，如何整修后仍然不达标，开发商应该赔偿双倍的装饰、设备差价。

这些条款的增设，明确了开发商应承担的责任，明晰了购房者退房及获得赔偿的权利，购房者的权利得到保障。

新版合同（左）比旧版合同（右）对于房屋质量问题，对开发商处罚更严厉                

新版《北京市商品房预售合同》中，对于市场上产生纠纷较多的条款进行了细化，使得合同更加规范化，对于买卖双方应履行的义务及违约责任约定的更加清楚，有利于保护购房者的权益。

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