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一、什么是落宗？

不动产统一登记后，根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。因此，在进入登记业务流程之前，必须先建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。通俗地说，实行不动产统一登记后房屋和土地必须关联，在国土局备案审批的土地的属性、用途、年限必须和地面建筑吻合，二者不能出现矛盾，否则无法关联，也无法办理新的不动产证。这一关联的过程被称为“落宗”。

二、落宗对你有何影响？

落宗问题对房产所有人有着重要影响。房产证和土地证合二为一，不动产统一登记工作完成之后，不动产权利人、权利内容、权利状态以及相应的经济价值将得到进一步明确。但是，在国家实行不动产统一登记，全国多个地方出现了房产不能落宗的现象。房子不能落宗，对房产所有人有很大的危害。

1. 土地性质不符，无法过户

在不动产新政策下，地面建筑与土地属性必须相一致，比如说地面建筑属性为住宅，土地也应相应地为住宅用地，二者不符，房产无法过户。三河市燕郊开发区2016年12月1日起开始施行不动产统一登记。在更换《不动产权证书》过程中，多个小区业主发现房产无法落宗，也无法交易。

以燕郊福成小区为例，业主手里的房产证上显示住宅性质，但在政府系统中显示福成五期123号为工业用地，4号楼竟然是违章用地。这个问题在燕郊并不少见，这些小区的土地性质有的是工业用地，有的是绿化用地，而开发商在当时是以住宅的名义出售。房产证土地性质与在国土局备案的土地性质不符合，所以没有办法进行交易。

2. 产权不符，房本可能变成废纸

在我国，民用住宅用地权属年限最高为70年，商用建筑用地最高为40年，如果无法落宗，房产年限就有可能缩短。石家庄新乐市乐亨家园的业主在房产交易时遇到落宗问题，由于此小区没有落宗，导致房产无法过户。新乐市国土资源局回应，“该小区为违法房地产项目，还没有处理结论，且土地用途为商业，申请人房产用途为住宅，用途不一致。”乐亨家园的业主可能要面临房产年限由70年变为40年的尴尬。

3. 无法取得《不动产权证》

推行不动产统一登记后，如果业主进行交易变更权利人，就需要把原有的《房屋所有权证》换《不动产权证》。以上不论是燕郊的案例还是新乐市的案例，由于土地性质不符、房屋产权不符，所以房屋业主无法换取新的《不动产权证》。无法换取《不动产权证》的房产无法进行买卖交易，不能向银行申请抵押贷款，也不能办理房产继承。

不动产权证书

《不动产权证书》封面与内页

三、购房者该如何规避风险？

燕郊的落宗问题最终得到了解决，2017年2月8日，三河市政府回应，“凡依法取得《房屋所有权证》的业主，可直接持《房屋所有权证》办理不动产登记手续，《不动产权证书》所记载信息以《房屋所有权证》信息为准。”以上提到的燕郊福成小区的业主也依据政策顺利落宗并办理了《不动产权证书》。

今后无论是买新房还是买二手房，购房者在看房过程中应谨慎，除了看房子本身，还应关注房子的土地性质。

1. 向开发商索取相关资料

为避免这种情况再次出现,购房者在签订商品房买卖合同之前,可向开发商索取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地使用权证、商品房预售许可证等资料。对于二手房，可到当地国土资源局查询土地性质。

2. 审查土地性质

购房者要注意审查资料的真伪及其与地块的对应关系,以明确房屋坐落土地的规划、用途、性质等情况,如果是住宅性质就没有问题，如果土地是工业性质，购房者就应该慎重购买。尽量避免因规划或土地问题不能办理不动产登记的法律风险。比如说开发商在拿地后更改土地属性的情况并不鲜见，其最常见的手段便是以“文旅、休闲”、或者“工业园区”等名义拿地，再超标多建住宅，缩水配套，购房者一定要鉴别清楚。

原本，在分散登记的模式下，各部门间簿证不统一，如土地登记由国土资源部门负责，房屋登记由住保房管部门负责，这往往就为不法行为开了口子。不动产登记由一个部门来办理后，就使土地的属性、用途、年限和地面建筑相统一，保障不动产交易安全、保障百姓的合法财产权益。

资料来源：三河市人民政府

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