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一、农村房产有什么特点？

农村房产是指农户或个人在农村宅基地上建设的用于自住的房屋。要了解我国农村房产的产权性质，首先要了解宅基地的性质。我国的土地所有制度实行二元制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。其中，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。

房屋产权包括房屋所有权和土地使用权。使用建设用地需缴纳土地使用权出让金，在建设用地上建设的商品房的房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。

农村房产是在宅基地上建造的，宅基地的所有权属于集体，村民对宅基地只享有使用权。农村宅基地使用权具有以下三个特点：

1.农村宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。

2.农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民。即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

3.农村宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能是有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。

二、农村房产能买卖吗？

1. 农村房屋可以买卖，但是不可以随意买卖。

农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

根据《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方也只能是集体组织内部成员。集体组织内部成员有三种具体情况：

一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地的标准；

二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；

三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。

《土地法》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，同时规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。因此对已有宅基地且符合国家标准的村民，按照规定不能再取得新的宅基地。

2. 农村房产有什么证件？

目前大部分的农村房产没有真正意义上的房产证，但是具有《集体土地使用证》，即宅基地证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让。

我国在农村合作化后，农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。

3. 农村房产买卖后，宅基地证怎么变更？

农村房产在本集体成员内部转让后，可根据规定变更宅基地证信息。

（1）变更基本条件

A.申请人户口必须在本村

B.申请人户口必须是农业户口

C.申请人及家属必须没有宅基地使用证

（2）变更程序

审查证件、资料→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证

（3）所需资料

A.户口簿原件、复印件、身份证复印件一份

B.当地公安局派出所的证明

C.申请书一份、委托书一份

D.宅基地使用权登记表

E.原土地登记卡二件，原宅基地使用证原件

F.更正后填写的土地登记卡三张

三．农村房产买卖案例

农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售。

如果村民已离开农村，想要把老家在农村的房子出售，只能给同村的村民，或经有关部门批准落户的农民。如卖给城镇户口的人，其交易是不受法律保护的。

北京市通州区潮白河畔的宋庄镇小堡村一带因画家聚居在此而得名画家村。村民马某于2002年签订《买卖房协议书》以45000元的低价将房屋及院落卖给画家李某，由于近年来北京房价上涨迅猛，马某后悔将房子卖出。2008年马某提起诉讼，要求确认双方房屋买卖合同无效。

北京市二中院经审理后认定：

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下。因此，一审法院根据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”的规定，判决双方签订的《买卖房协议书》合同无效。

按照政策，农村宅基地只能卖给同村的村民，或经有关部门批准落户的农民。有意购买农村房产的城镇户口居民务必要谨慎。

资料来源：《中华人民共和国土地管理法》

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