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一、契税是什么？

1.契税的含义

契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受者征收的一种财产税。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》（下文简称《条例》）于1997年10月1日起施行，条例规定：“在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。”

转移土地、房屋权属是指下列行为：

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠与；

（5）房屋交换（指房屋所有者之间相互交换房屋的行为）。

应交契税的行为：

应交契税行为示意图

房地产经济运行分为开发环节、交易环节以及保有环节。其中，国有土地使用权出让、土地使用权转让所要交的契税发生于房地产开发环节，由开发者交纳，本文不作详述。房屋买卖、房屋赠与所要交的契税发生于房地产交易环节，由买方/承受方交纳，是本文所述内容。

2.契税有什么用？

契税是我国地方税的重要税种，是地方政府财政收入的重要组成部分。国家出台一系列政策来抑制房价过快增长，对房地产市场进行宏观调控，其中包括集中于房地产交易环节的税收政策。税收政策的主要实施手段是税率，通过调节税率来达到抑制房地产投机炒作，降低低收入者购房支出的作用。

二、契税什么时候交？怎么计算？

1.契税什么时候交？

按照《条例》第八条和第九条规定，纳税人应当自签订房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得房屋权属转移合同性质凭证的当天开始，10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

在房屋交易实际操作中，购买新房一般是交房后、领取房产证前缴纳契税，购买二手房一般是网签后，办理过户前缴纳契税。交税后纳税人才可持契税票和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理房屋权属变更登记手续。没有契税票，无法办理过户、取得房产证。

新房主缴纳契税后地税机关出具的契税票：

新房主缴纳契税后的发票

2.契税怎么计算？

（1）契税计算公式

《条例》第五条规定，契税应纳税额计算公式为：

应纳税额＝计税依据×税率

（2）契税的计税依据

房屋买卖为成交价格；

房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；

注：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者房屋价格明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

（3）税率

《条例》规定，契税实行3%-5%的幅度税率，一般根据房屋平米的大小划分不同的契税税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前，北京契税执行3%的基本税率，但是如所购房屋是家庭首套房，享有一定的减免优惠政策。

3.没有按期缴纳契税的怎么办？

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

三、北京契税政策的变革历程是什么？

国家根据房地产市场运行的情况，例如房价高低等适时调整税收政策。契税政策的调整主要体现在税率及优惠政策的变动上。

1.1997年10月1日，我国开始征收契税

1997年7月7日国务院颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，条例规定，自1997年10月1日起，我国开始征收契税，税率为3%-5%，还规定了契税征收的范围、计税依据、减免情况等。各地开始根据《条例》制定地方规定。

2.1999年7月13日，北京开始征收契税，税率4%

1999年7月13日，北京市政府颁布了《北京市契税管理规定》，自1999年7月13日起，北京开始征收契税，契税税率为4%。

3.2002年7月1日，北京契税税率下调到3%

2002年6月27号，北京市人民政府发布了《北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定》，自2002年7月1日起，北京契税税率由4%下调到3%。

4.2003年3月1日，北京卖公买商可退契税

2003年6月2日，北京市地税局发布了《关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知》，规定，居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。

5.2010年10月1日,全国执行契税优惠政策

2010年9月29日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，规定自2010年10月1日起执行契税优惠政策。购买普通住房在下列两种情况下可以减免契税：

1）所购住房是家庭唯一住房，减半征收契税；

2）所购住房是家庭唯一住房，且面积在90及90平米以下，按1%税率征收契税。

此通知北京适用。此时，北京的契税税率为3%，按照优惠政策，北京所购住房是家庭唯一住房且面积在90平米以上的，契税税率为1.5%；唯一住房且面积在90及90平米以下，契税税率为1%。

6.2011年12月10日，北京设享契税优惠条件

2011年12月10日，北京市政府发布《北京市关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，享受契税优惠政策的普通住房，应满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价格低于所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。也就是说，在满足其他普通住房的条件下，购买家庭唯一住房的契税税率为：

90平米及90平米以下：1%

90平米-140（含）平米：1.5%

140平米以上：3%

7.2016年2月22日，全国执行新的契税优惠政策

2016年2月17日，财政部、国税总局、住建部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起，执行新的房产契税优惠政策。此通知对北京契税减免有两个影响：一是个人购买家庭唯一住房即可享受契税减免优惠，所购住房不必再满足普通住房的三个条件；二是取消了北京契税减免政策中对所购住房必须是140平方米以下的的限制。自此，北京购买家庭唯一住房的契税税率为：

90平米及90平米以下：1%

90平米以上：1.5%

四、2016年北京的契税怎么交？

1: 契税怎么交

购买住宅、商业办公类项目、经济适用房、公房，买方都需要交纳契税，契税的计税依据与购房套数、购房面积、网签价与核定价有关，购买二套房税率均为3%，购买首套税率有一定减免。此外，房屋赠与行为，也需要交纳契税。

2.契税有什么免征规定？

根据《北京市契税管理规定》，以下8类情况免征契税。

（1）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的； 

（2）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分；

（3）城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，仍应按照规定缴纳契税。因原住房未达到本市规定标准面积而重新购买公有住房的，视为第一次购房；

（4）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公的办公室（楼）、档案室、职工食堂，教学的教室（教学楼）、实验室（楼）、操场、图书馆、食堂、学生宿舍，医疗的门诊部、化验室、住院部、药房，科研的试验场、试验楼，以及市财政局和市地方税务局确定的其他直接用于办公、教学、医疗、科研等的土地、房屋；

（5）军事单位承受土地、房屋用于地上和地下的军事指挥工程，军用的机场、库房、营区、训练场、试验场和通信、导航、观测台站，以及市财政局和市地方税务局确定的其他直接用于军事设施的土地、房屋；  

（6）共同占有的土地、房屋权属分析； 

（7）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的； 

（8）依法应当予以免征税的外国驻京外交机构、联合国驻京机构以及外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

资料来源：

《中华人民共和国契税暂行条例》

《北京市契税管理规定》

《北京市人民政府关于修改《北京市契税管理规定》的决定》

《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》

《北京市关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》

《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

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