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一、什么是连环单？

连环单在法律上并没有明文规定，结合实际的房屋交易经验来看，连环单就是换房人在卖房的同时还要买房，或者换房人在买房的同时出售所属房产。

连环单的本质：一笔完整的房屋交易需要另一笔买卖交易为基础。

在实际的交易过程中，还有很多买卖交易连环在一起，毕竟在北京，换房者是一个很大的群体，我们称之为“多连环”。

举个简单的例子：乙卖房给甲又购买丙的房产，而丙将房产卖给乙又购买了丁的房产。这样，甲乙丙丁就构成了多连环。

二、买方违约，资金断裂怎么办？

对于换房者而言，很多时候会提前签订购房合同、付定金，再出售自己所属的房子，利用出售房子的资金购入新房。而这个过程就是风险很大，为什么？

1.高风险原因

甲想换乙的房子，与乙签订购房合同。之后甲出售名下房子给丙，想用出售房款购入乙的房子。结果丙违约，甲不能按时收款导致与乙的合同不能如期履行，致使甲也违约。

所以，在一个连环单中，如果换房者的买方违约，很容易导致换房者因不能支付房款造成连续违约。

2.损失该谁负？

在实际操作中，不乏类似的案例。

A为了给孩子上学，准备卖掉自己位于朝阳区的房子，买另一套位于海淀区的教育资源配套的房子。两个月后，B看上了A的朝阳的房子打算做婚房。双方通过中介以600万的成交价签署了买卖合同，签约当天B支付了1万定金。同日，A也通过中介签署了自己看好的位于海淀区的买卖合同，并支付给出售人C 10万定金、居间服务费4万元。

纠纷产生：

签约后，B按照合同约定支付A 19万购房款，可没想到接下来B却没有通过资质审核，于是B要求A返还定金和购房款。A因为是连环单，如果不能顺利拿到房款还会损失给C 10万元定金，A随即表明自己不会返还B任何款项。B于是将A告上法庭。

法院判决：

1.解除B与A签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》

2.解除B与A、中介之间的《买卖定金协议书》《补充协议》

3.A于判决生效后十日内返还B购房款十九万元

4.B于判决生效后十日内支付A定金损失十万元，居间损失四万元。

案情分析：

这个案件里，因为购房人B不购房导致换房人A已经购买的另一套房屋无法继续履行，就要因此承担无法继续履行而产生的违约责任并赔偿损失。这个违约责任发生的根源就是购房人B毁约造成，那么换房人A的损失应该由毁约人B承担。

3.资金链断了除了索赔还有别的办法吗？

除了上诉法院，常规的解决办法：

违约方与换房者协商赔偿事项。

这是最常用，也是最便捷的解决办法。协商主要有几个关键点：

a.要不要赔？

换房者换新房的合同违约，需要与出售方协商赔偿。购入换房者旧房的买方违约，需要与换房者协商赔偿，还包括因为其根本违约导致换房者违约的附带责任。

b.赔多少？

一般情况，违约的买方是要赔付换房者定金，以及换房者赔付给购入新房那一方的定金，但是具体赔付多少可以自行商议。

三、如何避免这种情况的发生？

连环违约情况，最多发生买方违约，换房者资金链断裂，并且房价上涨，很容易导致卖房者不想出售此房的情况下。

1.资金链断裂导致逾期违约的，换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同，则可能按照合同约定赔付房款的20%。

2.利用补充协议，补充约定如果购房人因换房未按期支付房款导致违约，其结果及损失应如何确认。

3.自行交易换房者，应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点，对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的，提前和相关部门了解确定。

换房过程时间较长，连环单一旦一方违约就可能涉及多方违约。换房前，事先告知房屋买方自己的换房背景，留足付款时间，以防违约。

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