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一、考虑自身，如何确定换房顺序？

换房有两种方案可选，即先将旧房出售再购入新房，或者先签约新房，再出售旧房。两种方案根据换房者自身情况的不同，选择不同。

1.根据自己的购房资质决定换房顺序

名下允许购房的数量已达上限，必须通过先出售腾资质的方式，只能选择先卖后买；反之则既可以选择先卖后买也可以选择先买后卖。

方案一：只能先卖旧房，旧房过户后再购入新房

适用人群：

（1）京籍单身，且名下有一套住宅；

（2）京籍家庭，名下有两套住宅；

（3）非京籍单身或已婚，名下有一套住宅；

（4）港澳台、华侨及外籍人士，在京有一套住宅

原因：

根据北京关于住宅的限购政策如下：

如果换房人购房资质已满，不能再购入下一套住宅的情况下，只能先将旧房出售腾出购房资质再购入新房。

参考换房流程：

方案二：可以先签约新房，之后再出售旧房

适用人群：

京籍家庭且名下只有一套住宅，还拥有一套购房资质情况下

换房流程：

2.由个人资金情况决定换房顺序

（1）购房者资金充裕，可支付新购房首付甚至尾款的，在满足购房资质的前提下，可以选择先买后卖。

（2）购房者没有足够的资金：

a.没有资金解抵押;

b.没有充足资金付首付款等

可以选择买卖同时进行，既可以缩短换房时间，也可以节省换房成本。

二、看清自身需求，应换什么样的房子？

换房的目的不同，要考虑的因素也不同，以刚需、改善为目的的换房，按照重要性进行如下逻辑排序：

刚需换房：（1）总价>（2）交通>（3）户型

改善换房：（1）总价>（3）户型>（2）交通

（1）看均价，确定换房区域

不同的城区，均价不同，差别也十分明显。换房者可以根据自己的预算，选择合适的城区购房。

（2）看交通，衡量出行成本

在北京，交通对生活舒适度也有很大影响，直接影响房屋售价。

（3）看户型，筛选更舒适房子

房屋户型影响居住的舒适度，好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势，自然受到追捧。同小区优势户型，售价会相对更高。

南北通透，285.3平米

三居室85平方米

三、换房需要注意哪些事项？

换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险，是两个最为常见的问题，也是经纪人经常面临的问题。

1.注意换房时间，享受国家政策优惠。

名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后2到3天，名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

应该怎么做？

如果要腾购房资质、享受税费优惠等，要将旧房先办理过户，再办理新房网签。

2.避免违约风险，减少无意义损失

很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。

补充协议中关于各种时间的约定

约定时间时，一定要参考另一个合同的进展情况，一旦一个步骤延误，可能涉及后续整个流程的拖延逾期，届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时，对其中的时间条款一定要慎之又慎。

3.换房尽可能选择一家中介机构。

对于换房者而言，出售和购入选择一家中介机构，有助于经纪人把控整个换房流程，减小操作风险。同时想经纪人表明是否明确换房和房款来源等交易信息。

对于换房者而言，减少不必要的支出，缩短换房周期，既要牢牢把握首二套的时间认定节点，又要对合同中的时间规定留有余地，将买卖风险降至最小，获得更大的收益。

资料来源：链家研究院

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