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一、什么是购房定金？

购房定金是买家在签署购房合同时需要支付的款项。

加州房地产经纪人协会印发并推荐给当地所属房地产经纪人使用的美国房地产合约，全名是美国房地产购买合同及定金收据。将定金和合约连在一起，可见定金在美国房地产交易中的重要性。

美国房地产合约

标准合约的英文名称里可以看到合约和定金都有所体现，定金在填写此合约后需要立即支付

二、为什么要付定金？

定金实际上是买家对卖家的承诺，代表卖家同意把房子卖给买家，买家也就同意把定金存入第三方监管账户。这里的第三方通常是美国房地产经纪公司的专设信托账户，或某个双方都认可的产权保险公司。

其实如何下定金，也是有技巧的。比如当卖家的最终意图和具体想法不明确而买家又没有竞争者时，定金可以下得少一些以作试探；但如果存在竞争对手而买家也确定要买，那么下得多一点相对更容易获得卖家的青睐。

在美国购买住宅，买家一般支付交易价格的10%的上限金额作为定金，但目前市场上普遍的支付比例为5%以内。

三、定金在什么情况下可以退？

许多第一次有意向购买美国房地产的人，会在交定金时犹豫不决，误认为定金一旦支付，就拿不回来了。

1.定金未支付

美国购房合同中通常会注明，定金将会在卖家签字后的若干个小时内存入指定的监管账户，比如二十四小时或四十八小时。如果买家在等待卖家回传合同的过程中发现了更适合的房子，或是自身财务上有变化无法购房，这时由于定金还未存到指定账户，所以买家没有任何金钱损失。

2.定金已支付

（1）检查报告有问题

在买房时，尽管已经考虑了房子的地段、新旧、大小、价位、屋内设备、院子里的花草树木，但是该房子内仍可能存在一些未能发现的问题，如白蚁损害、屋顶漏水、地基倾斜、石棉污染、电线裸露、产权纠纷或其他与美国房地产有关的法律诉讼、政府追讨的税项，甚至房子是凶宅。

房屋检查报告清单

房屋检查报告具体项目

所以合同上通常会注明买家有权在规定的期限内聘请任何专业房屋检查公司来检查房子，然后根据检查报告做出相应决定。如果检查报告说屋顶已陈旧到无法修复的程度，买家可以据此要求卖家在过户前换屋顶，或给予金钱补偿。如果卖家不同意，买家可以中止合同，拿回定金。实际操作中也可以不要求卖家做任何补救措施的情况下中止合同，拿回定金。

（2）房屋情况有问题

根据美国加州法律规定，卖家需要在合同规定的期限内提交给买家一份详细的表格，要提供卖家所知的房子的所有情况，包括房子的功能设施、政府有关部门的装修许可证、室外噪音状况、和邻居是否有共用的墙或篱笆等。买家收到这份表格后，如果有任何不满意，在合同规定的期限内可以以此为理由取消合同，拿回定金。

（3）产权报告有问题

买家会在规定的期限内收到该房屋的产权报告，其中会提到产权所有人及其可能的负债情况、其他公用事业公司甚至个人在该房周围的通行权等，如果买家对报告中所呈现的情况不满意，可以在规定期限内取消合约，拿回定金。

产权检查报告

图为美国芝加哥一真实客户的产权检查报告截图，报告共7页，对房屋的产权有细致的描述

（4）贷款有困难

如果合同注明“买家在规定的期限内不能从银行获得贷款可以取消合同”，那么可以合法拿回定金。否则需要全款支付，完成交易；或无法支付，损失定金。

实际上，定金对买家的保护大于对卖家的保护。因为卖家在接受定金后，不能再出售给他人，哪怕他人出价更高，而买家也有权在合同许可的情况下拿回定金。本文主要以加州为例，其他各州实际情况要咨询专业经纪人或相关机构。

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