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一、什么样的房子会被查封？

 在实际操作过程中，常见的查封房有以下8种：

1、诉前保全的房屋

诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

例如，卖方小李将房子卖给买方小明，买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款，事后发现卖方小李有欺诈行为，根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间，为防止买方所付钱款被转移，这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

2、产权不明导致的纠纷

即房屋产权人不清晰或者有多个产权人互相之间产生纠纷。

3、交易房屋系一房多卖 

即出卖人先后或同时以多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人。

4、交易房屋存在高额抵押

如房主急需用钱，将自己的房子抵押变现，而高额抵押在资不抵债的情况下，房子会被查封。

5、产权人涉及债务纠纷较多

6、产权人涉及恶意转移、变卖房产；                

7、交易过程中，产权人有违法行为的；

8、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的；

注：以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋，但不仅限于此。交易房屋系违章建筑一般不会被查封，会拆迁。

二、购买查封房有哪些风险？

购买查封房的风险，随着查封时间是在房屋合同签约之前还是之后也有所不同。

1. “签前查封”面临的风险

北京各个城区自2016年6月1日起，二手房交易全部要进行房屋核验。查封状态的房子是无法通过房屋核验的，进而无法网签过户，合同约定自然是不能履行。但是如果是在房屋核验之后签合同之前房子被查封的，会面临以下三种风险。

签合同前查封面临的风险

（1）合同无效

根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此查封的房屋所签署的买卖合同一般被法院认定为无效。

（2）购房手续无法履行

由于交易房屋存在查封，处于被限制转让的状态，所以合同中约定的缴税过户等流程手续是无法履行的。

（3）购房款无法追回

交易房屋存在查封，表明房屋出售人的债务纠纷较多，那房屋购买人之前支付的购房款有可能无法追回。

2.“签后”查封之风险 

（1）无法办理所有权转移登记手续

房屋买卖合同虽然是有效的，但是交易房屋处于被限制转让的状态，在房管局被标注为“已限制登记”，即便房屋出售人积极配合，也无法办理所有权转移登记手续，因而房屋购买人只能按照合同约定的违约条款追究房屋出售人的违约责任。

（2）房屋款项无法追回

房屋购买人签订了买卖合同，面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。

三、买到查封房该怎么办？

1.若签订合同前，交易房屋已被查封，但在交易履行过程中才发现，该怎么办？

2.若签订合同后，在交易履行过程中，房屋被查封了，该怎么办？

“签后查封”的解决办法：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

1.如果购房者同时符合三个条件，分别是已经支付全部价款、已实际占有、没有过错，那么即使买到查封房，只要你向法院提出异议，并作出说明，法院就会将房屋解封。

2.如果房屋在其他案件中被人民法院依法保全查封，那就要分两种情况进行讨论：

（1）房屋买卖合同成立之后保全查封的，买家可以依据《民事诉讼法》的规定提出异议。异议成立的，对查封予以解除；异议不成立的，予以驳回。

（2）房屋买卖合同成立之前保全查封的，买卖双方的行为均属于违法行为，除买卖合同无效之外，其行为还可能受到法律的制裁，因为司法查封拥有法律效力，在查封期间是不允许处分和流通的。

购买查封房是有风险的，无论是对买方还是卖方，稍有不慎还有可能面对法律的制裁。当然，买到查封房也并不是没有解决的办法，可以依据自己的情况选择合适的解决办法。

资料来源：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

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