想把美国房产留给孩子，怎么送能少缴税？

继承遗赠过户海外房产

赞赏 2016-07-15

原文网址：https://www.youyong.top/article/1158f3293122d

买房直接写孩子名，自然缴税最少；如果写父母的名字，那么继承相对税少；如果房产价值高，建议采用信托方式。

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一、买房时写了谁的名？

父母在美国买房，通常有三种做法：

1.只写孩子的名字

直接写孩子名，就不牵涉遗产税和赠与税的问题，自然最省税。但在美国，18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书，只能由父母或监护人代为办理，手续十分麻烦，通常需要通过美国专业律师操作。

2.只写父母的名字

只写父母的名字，打算赠与孩子或过世后再继承给孩子。这种方式相对常见，但继承要比赠与缴税更少，原因我们在后文会详述。在这里举例说明一下继承，比如现在以父母名义买了100万美元的房子，三十年后去世时由孩子继承。当孩子想要卖房时，要缴的资本利得税需要以去世那天的房屋价值作为基数。假设去世那天的房子价值150万美元，后又以150万美元的价格卖掉房子，那收益为零，不需要缴任何税。

图为美国各州2014年资本利得税税率示例，仅供参考，具体情况需要咨询专业会计师

3.同时写父母和孩子的名字

这种称为联合持有物业，父母去世后，孩子继承房产的权利要高于其他任何亲属或债权人。比如买的是100万美元的房子，房契上有孩子的名字，在美国就被认为是赠予孩子一半产权，孩子的计税基数为100万的一半，即50万。三十年后父母去世，属于父母的一半由孩子继承，假设当时房屋价值变成150万，那继承这部分的计税基数为父母去世当天房屋价值的一半，即75万。再加上原先孩子受赠一半的计税基数50万，总计税基数为125万。如果这时以150万的价格卖房。资本所得是150万-125万= 25万，需要为这25万缴税。所以，可以发现，联合产权是增加了孩子的纳税负担。

图为联合产权的示例

此外，联合产权方式还有一些风险和负担：

（1）如果未来某天急需用钱，需要卖房，而孩子不同意的话，父母没有任何办法；

（2）如果孩子先去世，那么就变成孩子的合法继承人与父母共同持有房产，这个合法继承人不见得是父母希望的人选；

（3）如果孩子先去世，孩子的债权人就由父母来处理；

（4）如果孩子申请破产，尽管父母拥有一半产权，房子仍可能被强制卖出；

（5）如果房价超过2.6万美元，父母需申报联邦赠与税。

所以，这是最不推荐的一种方式。

二、写了父母的名，如何把房子留给孩子最划算？

有三种方式：一是赠与，直接送；二是继承，过世后再给孩子；三是信托，对父母来说有保障。由于美国的赠与税和继承税在某种程度上已经结合在一起，所以将前两种方式统一来说。

1.赠与与继承

这两种方式很容易区别，赠与就是父母在世时把房子给孩子，而继承就是父母过世后再将房子留给孩子。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份，简单来说就是无论你是否为合法居留身份，是持绿卡还是公民，哪怕你从未踏入过美国领土，但只要以个人名义在美国持有不动产，就需要牵扯到赠与税和遗产税。每个公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是 545 万美元，父母两人加在一起就有1000多万的额度。但如果父母都不是美国公民，每个人只有6万的税款免交额度，加在一起12万美元。

图为截取的美国国税局官网公布的关于2016年遗产赠与税的减免金额

如果以继承的方式就要看父母生前的免赠与税额有没有余额，如果有，就可以用余额来抵部分遗产税。对父母来说，赠与和继承没有区别，不过对孩子来说，差别就很大。如果孩子要把房子卖掉，需要缴个人所得税，这个所得税的算法要看父母是以哪种方法把房产转给子女。举个例子来说，如果父母是花10万美元买的房子，以赠与的方式给孩子，孩子以100万的价格卖给他人，那么所得收益就是90万，这90万收益需要报税。如果是以继承的方式，如之前所说，按父母去世时的房屋价值来算，假如为80万，那孩子就需要就20万的收益报税。按30%的税率来算，就省下了21万的税。所以相比之下，继承更省钱。

2.信托

信托方式有很多种，在这里指办理合格个人住宅信托，这属于结构性财富管理，里面涉及了节税环节的结构。信托简单来说，就是父母将房产交给委托人管理，受益人为孩子。如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。同时信托允许父母按自己预先设定的时间期限住在这套房子里，这样一来，如果父母住在房子里，过户时征收的赠予税可以大大减少，根据父母计划在此房产里居住时间的长短，赠予房产的计税价格可以低至房子当前市价的25%，房产过户之后的一切附加的费用对孩子来说也都是不用交税的。