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根据京财税[2003]917号文件：居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

一、退税前需要满足什么条件？

办理退税，首先需要满足以下三点：

1.减免税、退税手续必须在纳税人结算缴纳税款之日契税缴纳日期（即契税完税证或缴款书填发日期）起三年内办理。

2.在出售已购公房前后一年内购买新住宅，即纳税人买房合同签订时间与卖公房合同签订时间相隔不能超过一年。

3.出售公有住房人与购房人必须是同一人或者直系亲属（三代以内）或者夫妻关系。

二、换房者如何办理退税？

1.到场人

1）换房人本人

2）如换房人本人不能到场，委托他人到场的需提供授权委托书及其他身份证明文件。

2.办理退税地点

新购商品房所在区地税部门。

注：并不是所有税务所都能够办理退税业务，最好提前咨询地税部门。

3.办理退税流程

不同城区办理退税业务流程或有不同。以朝阳为例，办理退税需首先进行网上预约，预约成功后才可以携带资料到朝阳地税部门进行退税。

预约流程：

1）进入北京市朝阳区地方税务局官网，点击“朝阳区个人存量房交易涉税网上预约”

朝阳地方税务局官网首页，选择网上预约

2）选择要办理退税的税务所。（只有朝阳第六税务所可以退税），选择第六税务所，点击预约。

在第六税务所选择预约

3）选择“减免退税分类”与“卖公房买新房退税”，并选择预约日期。

选择分类及预约日期

4.办理退税所需资料：

1）已出售公有住房的房产证复印件1份；

2）出售公有住房的买卖合同原件及复印件1份（已在建委档案部门加盖“已过户”印章）；

3）出售公有住房时取得的“税务机关代开统一发票”原件及复印件1份；

4）新购二手房的买卖合同原件及复印件1份；

5）新购房屋的房产证原件及复印件1份（已贴印花税）。如已抵押，则需提供抵押合同原件和复印件一份（复印抵押合同主要内容即可）及产权证复印件一份；

6）新购二手房时取得的税务机关代开统一发票原件及复印件1份；

7）新购房屋缴纳的契税票原件及复印件1份；

8）购房人及出售公有住房合法身份证明原件及复印件各1份（需正反面复印）；

9）与契税纳税人名称一致北京市工商银行实名制、活期、个人结算户存折（存款余额不少于50元）原件及A4纸复印件三份（复印存折第一页）；

10）出售公房人与购房人为同一人的，提供本人身份证原件和复印件3份；

出售公房与购房人非同一人，应提供购房人身份证原件和复印件3份，出售公有住房人身份证原件和复印件1份。另需：

a.夫妻关系需要结婚证或户口簿

b.直系亲属需要提供户口簿或派出所证明

注意：

1）如果缴税人为多人，需填写将税款退至一人账户的声明。

2）委托他人办理退税的，需提交授权委托书原件及受托人合法身份证明原件及复印件1份。

5.办理退税所需时间？

一般需3到4个月，不同城区所需时间有一定差异，请以当地实际操作流程为准。

三、换房退税到底能退多少钱？

根据京财税[2003]917号文件：2003年3月1日以后，居民上市出售已购公有住房前后一年内新购商品房的，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

举个例子：

小王今年3月出售一套满2年已购公房，网签价100万。今年6月又购进一套80平米的满2年二手商品房，网签价300万，原值200万。

1.如果直接抵契税，契税交多少？

即：

成交价差额=新房网签价-原公房网签价=200万

应缴纳契税=差额×1%=2万

2.如果先缴税，再退税，能退多少？

先缴契税=新房网签价×1%=3万

即可以退税金额=3万-2万=1万元

温馨提醒：

1）不同城区所需退税资料或有不同，请以当地税务部门规定为准。

2）部分城区可以在新购商品房缴税时直接抵扣契税，部分城区只能先缴完税款再办理退税，详情请咨询当地地税部门。

资料来源：

朝阳区地方税务局官网

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