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在进行房屋买卖时，可能会遇到卖方根本无法到场，或者在某个环节不能到场的特殊情况。但是这样的情况并不代表着交易流程无法进行，卖方可以通过“委托”等方式来让第三方代替自己到场来行使权力及义务，以完房屋交易。下面对几种可能的情况逐一分析：
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一、卖方在国内，但不能到场怎么办？
如果卖方因在外或其他情况不能到场，想卖北京的房子，这时需要卖方到公证处，办理房屋委托公证，委托他人帮助出售房屋。
卖方办理委托公证所需资料
1）身份证
2）结婚证（如有配偶）
3）房产证
4）受托人身份证
5）授权委托书
委托书模板可参考：
委托书模板
二、卖方在国外，不能到场怎么办？
卖方在国外不能到场，同样需要出具公证委托书。不同的是，公证委托书的开具需要到当地中国大使馆进行办理。
卖房在国外办理委托公证所需材料
1）卖方在国外办理委托公证所需材料
1）卖方及委托方身份证原件及复印件；
3）房本原件及复印件；
4）结婚证；
5）卖方全家户口本；
6）申请人有效在当地合法留居证件原件和复印件（如绿卡）
7）需公证的委托书
8）填妥《公证认证申请表》
公证认证申请表
注：
1）每个国家的要求不太一样，具体根据当地情况决定。
2）已购公房、回迁房、经济适用住房带原始购房合同，商品房带原始购房合同或购房发票或契税票。
3）一般建议公证书做3-5份，多做一些，以便提供给相关机构，防止公证书不够用时还需要重新在国外做。
三、卖方因病或年老，无能力到场怎么办？
在众多的买卖案例中，曾出现这样的情况：
1.房主本人年老无法行动，无法到公证处办理公证。
遇到这种情况，可以向公证处申请“上门公证”。公证处会派专人到卖方家中进行委托公证或监护公证，公证项目请以公证人员建议为准，具体业务和收费还需咨询公证处。
北京各大公证处地址及咨询电话：
北京各大公证处地址、电话
2.若卖方是精神病人，属于无民事行为能力或限制行为能力人
这种情况需要由卖方的近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）向法院提起诉讼，确认业主为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理监护公证，之后进行房屋买卖。
以某公证处为例，办理监护公证所需材料：
1）监护人及被监护人的有效身份证件。
2）监护人及被监护人的《居民户口簿》，集体户籍的申请人提供《常住人口登记卡》本人页原件及经过户籍所在单位盖章的首页复印件。
3）法院出具无民事行为能力确认书。
四、办理委托公证需要注意什么？
1.委托行为必须是委托人真实意思的表示，委托内容应该真实、合法。
2.委托书应该多准备几份，以免在进行卖房过程中出现不够用情况。
3.在进行公证时，公证员可能会根据卖方情况要求出示其他材料，请以公证处具体要求为准。
3.一份规范的委托书应具备以下内容：
1）委托人与受托人基本情况；
2）委托人与受托人的关系；
3）委托的原因；
4）委托的权限（委托权限要明确、具体）；
5）委托期限；
6）受托人有无转委托权；
7）委托产生的法律责任的承担；
8）其他应明确的内容。
资料来源：
北京方圆公证处
