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房屋交易过程中，签署合同后涉及违约，就要按照合同规定承担责任，赔付违约金。但是在实际操作过程中，具体赔付金额还需买卖双方协商，协商不成可上诉法院。买卖过程中可能涉及买方违约的时间节点有：买方资质审核、签约（签署《定金协议》《房屋买卖合同》）、网签、缴税环节之后。

一、买方资质审核没通过，不买了怎么办？

资质审核结果一般都是签约之前，如果没有签署有关合同，那么买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任了。

1.违约产生原因：

买方因为疏忽了自己名下房产，或者刻意隐瞒了名下房产，不能继续履行合同。

2.买方违约后，卖方怎么做？

买方违约后，卖方需做以下两件事：

1）双方协商，明确违约责任并索赔。

《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：

关于违约定责内容

如果买方违约，卖方可以不退还定金。

2）签署《解约协议》。

如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》。

必要性：

如果没有签署《解约协议》而直接将房子出售给第三方，卖方可能会涉及违约，得不偿失。

以链家为例

附《解约协议》模板：

解约协议书

举个例子：

卖方小张和买方小王达成交易意向，小王以300万元的价格购买小张的二手房，并且签约前小王很确认自己拥有购房资质并签订了保证书，支付了10万定金。在签订了购买合同以及《补充协议》之后，小王的资质审核并没有通过，买卖合同不得不终止。

结果：

经过双方协商，小王因为违约，赔偿小张已付定金10万元。

二、网签后对方反悔，不买了怎么办？

网签即买卖双方网上签约，这个环节之后买方反悔，除根据合同约定卖方索取赔偿、签署《解约协议》之外，买方需配合卖方注销网签，之后才能再次在该经纪公司出售房屋。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验！不管是打网签还是注销网签，都是在当地住建委进行。

注销步骤：

1.当事人填写注销申请

（1）通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》。

（2）通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。

2．当事人、经纪机构或交易保证机构向服务窗口提交如下材料：

(1)填写完成的《存量房买卖合同信息注销申请表》(当事人已签字或盖章)。

(2)当事人身份证件原件和复印件；委托办理的，还需提供授权委托书。

3．服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息。

注意：

撤销网签需双方协商同意，如果协商不成，想撤销一方只能到法院起诉。

三、缴完税买方反悔，不买了怎么办？

缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》（退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供）、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

所需资料：

1.签署《房屋终止交易合同》。

凡是签署完《房屋买卖合同》反悔，需终止交易的，必须签署房屋《房屋终止交易合同》，这是避免未来纠纷的重要凭证。

2.填写书面退税申请书2份。

内容包括原合同内容、缴税情况、退房原因、终止原因和终止合同签订时间、时间日期、双方签字，手写或者打印均可；

3.准备以下材料： 

1）申请人书面退税申请书2份

2）买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及A4纸复印件2份； 

3）原网签合同原件及A4纸复印件2份； 

4）原房屋所有权证原件及A4纸复印件2份； 

5）税务机关代开统一发票第一联（发票联）、第二联（记账联）原件及A4纸复印件各2份（代开发票两联原件收回）； 

6）买方契税纳税人身份证原件及A4纸复印件4份（身份证正反面印在同一页纸上）； 

7）买方契税完税证或缴款书原件及A4纸复印件4份；

8）与买方契税纳税人名称一致的北京市工商银行实名制、活期、个人结算户存折（存款余额不少于50元）原件及A4纸复印件4份； 

9）纳税人身份证原件及A4纸复印件4份（身份证正反面印在同一页纸上）；

您可以保存下图：

缴完税后如何办理退税

房子交完税，不想买了怎么退

注意：

部分城区退税需提前预约，且退税时间长，一般需要几个月的时间。详情以当地地税部门规定为准。

所以，在房屋交易过程中，如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外，不要忘了注销网签、签署解约协议！

资料来源：北京住房和城乡建设委员会

链家经纪人武福强对此文亦有贡献

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