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购买二手房，为避免买到查封房，可以采取三种方法：签约前进行房屋核验；签约时，合同里写清楚，如遇法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款；如果已经签约，可以采取资金监管的方式来防范。

一、什么是查封房？

1.查封

查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。

2.查封房

通俗来讲，查封房就是指“贴上封条，不准动用”的房子。在法律上，查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施。查封房，是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。 

二、什么情况下房子会被查封？

1.被法院查封

根据我国《民事诉讼法》的规定，查封既是财产保全的一种措施，也是法院强制执行的措施之一。 

查封通常出现在两个阶段：

第一个是诉讼阶段。包括诉讼前和诉讼中，分别叫做诉前财产保全和诉中财产保全，其目的都是为了保证法院判决可以顺利执行。在诉讼阶段的查封，一般须由一方诉讼当事人主动提出申请并提供财产担保，法院才会查封；特殊情况下，法院会依职权主动查封。

第二个是执行阶段。此阶段的查封，是法院执行部门在被执行人拒不执行法院生效判决、裁定的情况下，依职权对被执行人的财产进行查封，是执行措施之一。被执行人在法院采取查封措施以后，若在规定的期限内仍未执行的，那么法院应当按照法定程序拍卖已查封的财产。

查封房出现阶段

2.被公检法机关查封

公检法机关没有司法查封权，但是在交易过程中，产权人有违法行为的，涉嫌刑事犯罪的情况下，公检法机关也有权利查封房子。

3.查封房能买卖吗？

被查封后的房产不能进行转让、过户、抵押等手续，解除查封之后才能正常交易过户。

法律依据：根据《城市房地产管理法》第37条规定：被裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，无法办理产权转移登记手续。

三、如何避免买到查封房？

作为购房者，为避免买到查封房需注意以下三点：

如何防范查封房风险？

1.签约前-检查房主是否进行过房屋核验

为避免签订合同之后发现房屋被查封，在签订买卖合同之前，一定要到住建委核房，查询确认交易房屋是否被登记为查封、占用等其他状态；若已被查封，千万不可购买！

房屋核验内容

房屋核验内容

注意：签订合同之前，经核房，交易房屋未被查封，但通过一些渠道了解到卖方存在较多债务纠纷，此时，买方也要谨慎购买。

2、签约时-相关条款写进合同

可以在合同里写清楚：如遇法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。这样可以有效制约查封房风险，同时能够更好的维护买方的利益。

3、签约后-进行资金监管

如果房屋买卖合同已经签约，这时候可以选择在交易时用资金监管的形式，而不是自行支付房款。

1）资金监管的必要性

房产交易过程中，买卖双方经常会因为钱的问题扯皮：卖家要求买家先支付房款，再过户；买家要求先过户，再支付房款。二手房交易流程复杂，不确定因素多，因此，不可能做到“一手交房，一手交钱”，正是在这样的现实情况下，资金监管便应运而生了。

资金监管必要性

资金监管必要性

资金监管平台在交易中起到类似支付宝的第三方监管功能，会对交易有所保障。

注意： 2016年12月15日起，北京所有城区通过中介交易的二手房开始住建委资金监管。

2）举个例子

2014年5月，一位购房者看中了一套位于朝阳区的房子，并了解到这套房存在个人抵押。购房者打算通过链家门店进行交易，并支付给卖家60万定金。就在第二天，链家经纪人陪同业主办理解押时发现，其家人涉嫌犯罪，该房屋已被查封。在经纪人的帮助下，业主最终将定金退还，从而避免了购房者的财产损失。

购买查封房是有风险的，无论是买方还是卖方都应该尽量避免查封房风险。

资料来源：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《城市房地产管理法》

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